Фиксированная аренда и РТО: как считать доход собственника
Чем отличаются фиксированная аренда, процент от оборота и минимальный платёж. Формулы, учебные примеры и документы для проверки арендного дохода.
Определите договорную формулу платежа и исключите двойной счёт фиксированной аренды и процента оборота.
Короткий ответ: фиксированная аренда задаёт сумму по договору, а РТО связывает платёж с определённым в договоре торговым оборотом. При минимальном гарантированном платеже нередко применяется большая из двух величин, но конкретную формулу всегда нужно читать в документах.
Ошибка в трактовке РТО напрямую меняет цену ГАБа. Если сложить фиксированную часть и процент там, где договор предусматривает только максимум из них, расчёт завысит доход.
Три разные формулы
| Модель | Условная формула | Что проверить |
|---|---|---|
| Фиксированный платёж | Аренда = установленная сумма | Индексацию и основания изменения |
| Только процент | Аренда = оборот × ставка РТО | Состав оборота и полноту отчётности |
| Минимум или процент | Аренда = максимум из минимума и РТО | Период расчёта и условия перерасчёта |
Встречаются и другие конструкции, включая фиксированную плюс переменную часть. Название «РТО» не позволяет самостоятельно выбрать формулу. Перепишите договорный алгоритм в модель буквально, сохранив период, базу и исключения.
Учебный расчёт без двойного счёта
Предположим, договор устанавливает большую из двух сумм: 400 тыс. ₽ в месяц либо 5% месячного оборота. Для наглядности все суммы в примере считаются на одинаковой базе без НДС.
| Оборот за месяц | 5% от оборота | Платёж по условию |
|---|---|---|
| 6 млн ₽ | 300 тыс. ₽ | 400 тыс. ₽ |
| 8 млн ₽ | 400 тыс. ₽ | 400 тыс. ₽ |
| 10 млн ₽ | 500 тыс. ₽ | 500 тыс. ₽ |
При обороте 10 млн ₽ доход составляет 500 тыс. ₽, а не 900 тыс. ₽. Точка, выше которой процент превышает минимум, равна 400 000 / 0,05 = 8 млн ₽ оборота в месяц. Это математический пример, не прогноз выручки конкретного магазина.
Что считать оборотом
В договоре должны быть понятны правила учёта возвратов, скидок, НДС, дистанционных продаж и иных операций, значимых для формата. Уточните, к какому магазину и периоду относится отчёт и когда производится окончательный расчёт.
Официальный сайт недвижимости «Магнита» содержит формы отчёта о торговом обороте и расчёта переменной аренды. Для покупателя важен не сам факт существования формы, а её применение в действующем договоре и возможность сверить начисление с оплатой.
Как проверить историю
Запросите месячную последовательность: оборот по отчёту, рассчитанная аренда, фактически перечисленная сумма и корректировки. Если есть сезонность, один удачный месяц не следует умножать на двенадцать.
Проверьте, не включает ли сумма поступления возмещение коммунальных услуг, задолженность за прошлый период или обеспечительный платёж. Такие переводы не доказывают рост регулярной арендной платы.
Как оценивать ГАБ с РТО
Соберите три сценария. В консервативном используйте договорный минимум, если он действует и нет причин сомневаться в исполнении. В базовом опирайтесь на подтверждённую историю с учётом сезонности. В сценарии роста отдельно обозначьте предположения об обороте.
Даже слово «гарантированный» в названии минимального платежа не устраняет риски неплатежа, изменения условий или прекращения аренды. Поэтому при оценке устойчивости потока сохраняются все обычные проверки арендатора и договора.
Как работает индексация
Индексация минимальной суммы не обязательно означает изменение процента РТО. Например, если минимум вырос, а ставка процента осталась прежней, изменится порог оборота, после которого применяется процент. Условие нужно пересчитать с даты повышения.
Не применяйте одновременно индексацию к фактической аренде и рост оборота, если это не соответствует договорной формуле. Такой двойной рост способен сделать прогноз слишком оптимистичным.
Исходные данные для РТО
Отмечайте только то, что подтверждено документами или проверкой. Отметки действуют до перезагрузки страницы.
Проверено 0 из 4. Оставшиеся пункты — вопросы для следующего разговора.
Если копирование недоступно, выделите нужные пункты вручную. Данные никуда не отправляются.
Частые вопросы
РТО выгоднее фиксированной аренды?
Он может дать участие в росте выручки, но результат зависит от ставки, минимума и устойчивости магазина. Сравнивать нужно денежные потоки и риски.
Можно оценить РТО без отчётов арендатора?
Можно построить сценарий, но нельзя назвать его подтверждённым доходом. Отсутствие отчётов снижает надёжность оценки.
Как сравнить два предложения?
Привести их к одинаковому учёту НДС, расходов и календаря платежей. Затем сравнить объекты с действующей арендой по чистому потоку.
Источники и методика
Материал подготовлен редакцией shadrin.invest. Практические рекомендации — методика анализа, а не статистика рынка. Все числовые примеры учебные и не описывают конкретную сделку. Нормы и открытые источники проверены 3 октября 2026 года.
Читать дальше
Материал помогает разобраться в принципах анализа. Решение по конкретному объекту требует проверки документов и расчёта под условия инвестора. Доходность и цена продажи не гарантированы.