Арендатор съехал: сколько останется от дохода ГАБа?
Три месяца без аренды могут забрать четверть годовых поступлений. Проверьте свой сценарий в калькуляторе и определите, какие вопросы задать до покупки.
Посчитать недополученную аренду и денежный поток после заданных расходов при смене арендатора.
Вы рассчитываете получать 300 тысяч рублей каждый месяц. На эти деньги уже мысленно запланированы семейные расходы или платежи по кредиту. А затем арендатор сообщает об уходе.
Полезный вопрос до покупки: сколько времени и денег потребуется, чтобы восстановить доход? Ответ зависит и от договора, и от самого помещения.
Что показывает рынок — и чего он не показывает
В аналитике NF GROUP от 10 июля 2026 года доля свободных площадей на центральных торговых улицах Петербурга по итогам первого полугодия составила 7,5% против 7% в конце 2025 года. Среди объяснений — закрытие малоэффективных точек и переезды в менее дорогие локации.
Это конкретный сегмент и конкретный период. Эти данные нельзя использовать как вероятность ухода вашего арендатора или переносить на все отдельно стоящие супермаркеты. Это не новость октября, а повод проверить устойчивость своей модели. Первоисточник: NF GROUP.
Один перерыв в цифрах
При аренде 300 тыс. ₽ в месяц поступления за 12 месяцев составляют 3,6 млн ₽. Если три месяца платежей нет, а остальные девять оплачены по прежней ставке, поступит 2,7 млн ₽. Разница — 900 тыс. ₽.
Для условной покупки за 30 млн ₽ отношение годовых поступлений к цене снизится с 12% до 9%. Это не чистая доходность: расходы, налоги и финансирование ещё не вычтены.
Где заканчивается простой?
Не обязательно в день подписания нового договора. После поиска могут потребоваться подготовка помещения и арендные каникулы. В калькуляторе ниже считайте весь период без платежей, включая такие месяцы.
Затраты на ремонт, поиск и адаптацию внесите отдельно. Если новый оператор готов платить другую ставку, пересчитайте сценарий с ней; модель ниже предполагает одну месячную ставку для всех оплаченных месяцев.
Сколько стоит перерыв в аренде?
Измените цифры. Расчёт — на один год, новый арендатор платит прежнюю ставку. Месяцы без платежей включают поиск и каникулы.
Недополученная аренда: 900 000 ₽. Разовые затраты учтены в потоке один раз.
* До налогов, кредита и расходов на покупку. Не учитываются индексация, продажа и компенсации прежнего арендатора. Расходы собственника условно постоянны все 12 месяцев. Это сценарий, а не прогноз доходности.
Что сделать с результатом
Посмотрите на три сценария: без перерыва, три месяца и шесть месяцев без платежей. Это учебные интервалы, а не прогноз срока сдачи вашего помещения.
Если при неблагоприятном сценарии возникает недостаток денег, определите резерв и источники покрытия расходов. Затем проверьте, насколько реалистичны ставка повторной сдачи и бюджет адаптации.
До покупки полезно выяснить:
- какие альтернативные форматы могут работать в помещении;
- подходят ли им входы, мощность и разгрузка;
- сколько стоит привести помещение к их требованиям;
- какие сроки и выплаты предусмотрены при выходе действующего арендатора;
- какие расходы сохранятся в месяцы без аренды.
А если в помещении федеральная сеть?
Проверьте конкретную точку, комплект документов и историю платежей. Известный бренд сам по себе не даёт значения для срока простоя или стоимости повторной сдачи.
Этот калькулятор считает окупаемость?
Нет. Он показывает один год и чувствительность потока к перерыву. Для окупаемости нужна модель всего периода владения с налогами, изменением аренды, капитальными затратами и, если предусмотрено, продажей.
Источники и методика
NF GROUP: рынок стрит-ретейла Петербурга, 10 июля 2026. Источник проверен 4 октября 2026 года. Все расчёты учебные; прогноз по отдельным объектам не проводился.
Для разбора конкретного объекта сохраните свои исходные цифры и вопросы, на которые пока нет ответа.
Материал помогает разобраться в принципах анализа. Решение по конкретному объекту требует проверки документов и расчёта под условия инвестора. Доходность и цена продажи не гарантированы.